EB-5新法，从2022年4月颁布、8月正式启动，至今已四年。随着时间推移，不少项目的隐患开始陆续暴露—— 

近日，据夏威夷当地媒体HNN报道，开发商Meridian Pacific旗下的Kauanoe o Koloa——位于可爱岛南岸的一个豪华公寓项目——正式申请Chapter 11破产保护。

 

该项目规划建设279套豪华公寓，定位高端度假市场。然而，项目从立项之初就麻烦不断。当地居民及环保组织多次提起诉讼，指控其破坏了可爱岛的自然历史环境。

 

事实上，这只是房地产类EB-5项目暴雷的冰山一角——就在近日，洛杉矶DTLA万豪酒店项目因经营不善，发生EB-5贷款违约。该项目涉及近2.6亿美元的EB-5融资，其中包括新EB-5投资人的1.2亿美元。

 

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为何受伤的总是房地产项目？

 

长期以来，EB-5资金大量涌入美国房地产项目，尤其是酒店类别（专业人士估计占比约20%-30%），原因很简单：有实物抵押、估值逻辑清晰，且契合中国投资人的“买房情结”。

 

然而，频繁出事的恰恰也是房地产类EB-5项目。从洛杉矶世纪广场、Proper和Dream酒店，到旧金山Proper酒店、波特兰的希尔顿与利兹卡尔顿，再到西雅图南港酒店……问题项目接二连三。

 

 

究其原因，一方面，来自需求端的冲击： 

 

虽然目前大部分需求已恢复至疫情前水平，但在写字楼领域和部分酒店细分市场，经营困境仍在持续。商务旅行模式改变、远程办公常态化，导致这些资产的基本面发生了不可逆的变化。

 

另一方面是资金端的重压。 

 

疫情后，美国大规模“撒钱”叠加供应链紧张，催生了高通胀；而为了抑制通胀，美联储持续加息，导致高利率环境至今仍是地产业的“梦魇”。新项目融资困难、成本高企；老项目若要再融资，更是雪上加霜。

 

简单来说：需求没回来，钱却贵了。房地产项目的双重困境，短期内看不到根本性的缓解。在此背景下，建议投资者在项目选择上务必慎之又慎。

 

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制造业项目：被忽视的优质选择

 

与地产类项目相比，制造业项目在EB-5领域长期被低估。但事实上，对于追求“绿卡安全”和“资金安全”的投资人而言，制造业项目具备几个不可替代的优势。

 

 

就业计算

 

在就业计算方面，制造业项目的直接、间接、衍生就业清晰可测，通常有大量建筑及运营岗位作为支撑。相比之下，地产类项目主要依赖建筑就业及酒店、零售等运营就业，不确定性较高。

 

 

还款来源

 

在还款来源方面，制造业项目在运营期间即可产生稳定的现金流；而地产类项目主要依赖完工后的出售或再融资，周期长、不确定性高。

 

 

 

资产抵押结构

 

在资产抵押结构方面，制造业项目通常以设备、存货等动产作为抵押，变现路径因项目而异；地产类项目则多为土地、建筑物等不动产抵押，容易受到估值波动和流动性问题的影响。

 

 

运营依赖度

 

在运营依赖度方面，制造业项目对运营的依赖度较低，生产本身即可产生收入；地产类项目则高度依赖运营，需要经历完工、出租、销售全流程的打通才能实现回报。

 

 

退出机制

 

在退出机制方面，制造业项目的退出路径更加多元化，包括经营现金流、并购、设备处置等方式；地产类项目的退出机制则相对单一，主要依赖销售或再融资，受利率和市场情绪影响较大。

 

 

侨外独家得州矿场TIH项目

 

“双赛道”把握未来主动权

 

 

赛道灵活：双赛道并行，规避排期

项目同时符合“乡村地区”与“高失业地区”两类预留签证标准。投资人在I-526E获批后，可根据最新的排期与签证使用情况，选择最快、最稳的通道，拥有“双重保险”式的灵活身份策略。

 

 

进度确定：已实质开工，投产即收益

该项目为矿厂类非地产项目，已实现实质开工，设备与团队全面进场。其核心产能已于建设前期全部签约售出，确保在建设阶段即可启动现金回流，预计整体回报可达投资额三倍以上，财务安全性高。

 

2026年第一季度进展要点：

 

整体状态：项目自2025年年中启动运营，目前处于矿石开采、铁路基建及工厂垂直建设的前期准备阶段。

 

矿石开采：已启动，材料符合德克萨斯州交通部（TXDOT）标准，截至2025年底加工量超5万吨。

 

铁路基础设施：约482英亩铁路用地建设中，铁路承包商已到位，预计2026年6月铁路环线投入使用，开始向休斯顿运输骨料。

 

工厂建设：骨料厂总承包商已确定，将于2026年5月启动垂直建设，计划2027年第三季度全面投产。

 

电力与供水：三相供电已完工，水井产水量约950GPM，满足满负荷运营需求（约900–1,000GPM）。

 

 

资本结构：第一顺位，资产抵押充足

 

侨外独家矿场项目吸引了全球顶级富豪及一线投资机构参与。EB-5资金与机构资本同属第一顺位债权，享有同等、足额的抵押担保。项目资产估值约为贷款总额的近十倍，构筑了坚实的底层安全垫。

 

 

财务稳健：高比例自有资本

 

项目自有资本投入比例接近40%，确保了低杠杆的稳健财务结构，从根本上降低了因资金链断裂导致的运营风险。

 

 

风控机制：多重保障，独立审计监督

 

侨外独家矿场项目设有严格的完工担保、退款保障及核心出资人连带责任等多重风控机制，并由独立审计进行全程监督，全面守护投资人的资金安全与绿卡安全。

 

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